Банките ще се самоунищожат, ако изхвърлят рязко активите си на пазара

Доброто управление на имоти носи само приходи на банките, смята председателят на асоциацията на ощетените собственици на имоти

С Ангел Ангелов разговаряме за това как са ощетени собствениците на недвижимост в България, кой най-често може да стане жертва на имотна измама, по какви схеми може да бъде измамен и каква трябва да бъде адекватната защита на собствеността.

– Г-н Ангелов, да тръгнем от това по какъв начин са ощетени собствениците на имоти в България в момента?

Това да си собственик в България означава, че си ощетен. Ощетените са 100%, но само 20 на сто от тях знаят за това. В останалите 80% влизат хората, които тепърва ще бъдат измамени, на които предстои да им бъдат вдигнати таксите „смет“, държавата или общините да им отчуждят имотите без те да знаят какво точно се случва. Ощетени са и хората, чиито земи се обработват без те да получават никакви аренди.

За съжаление можем да кажем, че собственикът, който е придобил или наследил имот в България, е притискан от закони, ситуации или групи хора, които искат да придобият имота му на ниска цена.

– Как един собственик в България може да се защити от всичко, което изброихте?

Като има отношение към собствеността си. Старите хора казват „Покритото мляко котките не го ядат“. Всеки, който има собственост, трябва да се интересува какво се случва с нея, да наблюдава от обществено достъпни източници какви промени има при данъците, при такса „смет“, както и  да се възползва от възможността да се освободи от такса „смет“, ако не ползва имота си. Собствениците трябва да следят и новите градоустройствени процедури.

Не е редно и не е приемливо един собственик да не се интересува от имота си. За съжаление има огромно количество имоти в селата или в градовете със затихващи функции, които не са наобикаляни изобщо в последните 5-10 години. Това дава възможност на групи добре организирани граждани буквално да откраднат всичко. Виждал съм случаи, при които за един месец изчезва цяла къща.

– По-активно за възможността за освобождаване от такса „смет“ като че ли се заговори в последните месеци…

Във всяка общинска наредба има точка, която регламентира процедурата по събирането на такса „смет“. Мисля, че няма община, която да не дава възможност собственикът да се освобождава от такса „смет“, ако не ползва имота. В Столична община например това е позволено и за физически, и за юридически лица. Плащат се само буквално хиляди за поддръжка на сметищата. Това го има и в големите морски общини и не е нещо ново. За него обаче не се говореше, защото това намалява приходите на общинските бюджети.

-С настъпването на кризата жилищата на много собственици вече струват по-малко, отколкото хората са заплатили за тях. Същевременно се появиха строителни фирми, които твърдят, че продават, ако не под себестойност, то на себестойност. Реалистични ли са според Вас цените на имотите в страната, като се има предвид факта, че според британската консултантска компания EC Harris България е най-евтината страна за строителство в Европа?

Бихме могли да говорим за реалната цена на жилищата в България според вида собственици. Ако един европейски или световен инвеститор купи или инвестира в изграждането на имот в България, то той е заложил по неговите собствени икономически представи определен процент печалба. Когато постигне тази печалба, той се освобождава от инвестицията. За него това не е дом, а инвестиция.

Когато обаче едно младо семейство си купи апартамент, това не е инвестиция, а дом. Затова когато говорим, че едно младо семейство е купило жилище преди 2008 г. в бума на цените с очакванията, че имотите ще поскъпнат, то това младо семейство е било сред хората, очакващи нещо да се случи. През 2009-2010 г. тези очаквания бяха тотално излъгани и се отиде в другата крайност. „Имот“ и „дом„ станаха мръсни думи. Нямаше банка, която да погледне с добро око, ако някой поиска да инвестира в покупка или строеж на собствен имот, освен ако нямаше солидни пари.

Сега има огромно количество хора, които очакват 30-40% намаление на сегашните цени. Като говоря за сегашните цени обаче, аз не знам какви са те. Лошото е, че никой не знае. Има цени, които стоят в медийното пространство като средни офертни цени. Има средни цени на имоти, предлагани от съдебни изпълнители. Има средни цени на имоти, предлагани от строители в затруднение. Всички тези цени са тотално различни – от 400 до 1 000 евро за кв. м.

Ясно е обаче, че голямата група, която едно време чакаше голямото поскъпване, сега чака голямото поевтиняване. И тази група също ще бъде излъгана, защото подобно нещо няма да се случи, независимо от хубавата и цветна дума „криза“. Когато аз искам да си купя цитрусови плодове, мога да ги намеря на 4 вида цени. Мой е изборът какви да взема. Също така в един блок може да има три вида имоти с три вида собственици и три цени. Местоположението, местоположението и местоположението е много важно, но в България има и един четвърти фактор, който никой не го отчита – собственикът. Защо е купил, защо иска да продаде и дали изобщо смята да продава.

– Заплашени ли са банките в България да се превърнат в най-големите държатели на активи, както преди време коментира един мениджър на холдинг за имоти?

Те не са заплашени, а вече са най-големите държатели на активи. Не бих искал да коментирам поведението на банките в периода 2006-2009 г. Това надпреварване в „бързата писта“ за раздаване на все повече кредити и привличане на все повече депозити на някои банки им изигра много сериозна шега. Те сами се подиграха със себе си. Ако сега разгледате продажбите на съдебните изпълнители, има невероятни предложения. Преди няколко месеца се предлагаше магазин във Варна, осемдесет и няколко квадрата ако не се лъжа, за над милион евро. Кой е този, който е дал подобен кредит, как би могло изобщо подобно нещо да се изплаща и имал ли е някой намерението да го изплаща?

Без да съм специалист в банковото дело, но май се получи нещо подобно с кредитните милионери. Едно време банките бяха държавно-частни и бяха източени. Сега се получи нещо подобно, макар и не в толкова голям размер. Оттук насетне проблемът на нас, обикновените хора, движещи се между институциите, е че не знаем кой ще понесе отрицателните ефекти. Забелязва се, че банките се опитват да прехвърлят част от тези отрицателни ефекти към вложителите и кредитополучателите. Едно търговско дружество обаче трябва да има възможността да понесе част от търговския риск, затова то формира печалба.

Има няколко схеми, които в момента банките използват, за да придобиват активи. За някои от тях се говореше в публичното пространство – за дъщерни дружества за изкупуване на имоти през търгове, тъй като има достатъчно варианти тази собственост да носи доход чрез добро управление. Проблемът е когато тази собственост не може да бъде управлявана, защото тогава тя се руши. Не знам дали сте виждали отнет от частен съдебен изпълнител имот. Вътре има остатъци от строителни материали, изтръгнато е всичко, каквото може, защото собственикът, който е отстранен, много често доброзорно от имота си, се опитва да си го върне чрез унищожение. Подобен имот ще донесе загуби на банката, защото трябва да бъде охраняван, пазен и управляван.

Една група хора очакваше, че банките ще пуснат на пазара активите, които притежават. Това също не се случи. Банките са си направили сметката. Те притежават активи, които ако изхвърлят на пазара рязко, то те ще се самоунищожат. Така че управлението на тези активи е най-добрият вариант за банките. В България има достатъчно добри специалисти, които могат да го правят добре. Това е начинът един актив да носи приход.

– Има банки, които признаха, че официално работят със съдебни изпълнители и кредитират сделки с проблемни имоти, когато се появи платежоспособен клиент. Как оценявате един подобен съюз?

Комбинацията банка, частен съдебен изпълнител и колекторска агенция в момента е по-силна и от държавата. Държавата има механизми, по които се опитва да определя правилата. Когато правилата не се спазват, има правосъдие и ти получаваш съответната присъда. Това за съжаление не важи за този порочен съюз. Под сурдинка се говори за огромни злоупотреби в подобни неформални обединения. Предполагам, че или някой журналист трябва да влезе в един такъв съюз, или да продадат на президента или на Бойко Борисов един подобен имот, за да може прокуратурата да си отвори поне едното око и да надникне в кантори, в които се вършат ужасяващи неща и се източват големи масиви от имоти.

– Как става източването на имотите?

Схемата на това една банка да обяви кредита за предсрочно изискуем е много ясна. Има твърдения, че схемата понякога е и предварително заложена. Не искам да обвинявам нито банките, нито съдебните изпълнители, нито колекторските фирми. Градските легенди обаче разказват невероятни неща и само 5% от тях да са верни – това е ужасяващо, а аз имам подозрения, че 50% са верни.

Информацията за това, че един кредит не се обслужва, е незащитима. Тя циркулира напълно свободно в една стая с 4-5-6 бюра. Тази информация може да бъде продадена, подарена или използвана от всеки един от тези служители. Да припомня как една банка си беше разхвърляла нотариалните актове на собствениците по улиците. По подобен начин се „пази“ личната информация. Банковата тайна е изключително лесно разбиваема. Достатъчно е тази информация да стигне в ясна посока при „оправни хора“. Оттам нататък нещата са ясни – колекторска фирма, съдебен изпълнител, търг. Естествено може да не се стигне до търг, има различни варианти, но собственикът е разпънат на кръст.

Крайно време е частният фалит да влезе в България, но това едва ли ще стане, защото банковото лоби е много силно. Фалитът на физическите лица ще извади от един порочен кръг много хора – някои надценили се по време на кредитния бум, други притиснати от обстоятелствата.

Отново искам да кажа, че не искам да нападам банките. На тях това им е работата – да дават пари срещу лихва. Не искам да нападам колекторските фирми, защото на тях работата им е да събират закъснели вземания. Част от съдебните изпълнители пък раздвижиха изключително много пазара на собствеността и „отпушиха“ една тапа. Лошото е, че когато има огромно количество вода, около бреговете се натрупва пяна и първо тя се вижда. Ако можем да отделим пяната от потока ще бъде чудесно.

– За частния фалит се борят доста неправителствени организации. Смятате ли, че чрез подобен натиск в крайна сметка ще се стигне до това?

Гражданските организации се опитват да осъществяват натиск, но и от другата страна също знаят за какво става въпрос. Става въпрос за много пари. Гражданският натиск сигурно в някакъв момент ще помогне, но само това няма да свърши работа. Трябва да има законодателна инициатива, да има положително виждане, но нещата трябва да се помислят, така че да се случат. Българите имаме едно вътрешно умение да използваме закона само и единствено за собствена полза. Само се опитвам да си представя какво би се случило, ако подобен закон влезе в сила. И сега има една схема, която работи срещу банките – обявяването на фалит на фирма със задна дата. Ако това се допусне и за физическите лица?

– Вие участвате и в гражданското обединение „Граждани управляват България“, което настоява за промени в Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК) във връзка с принудителната продажба на имоти. Не смятате ли обаче, че финансирането на такива сделки е по-скоро въпрос на желание от страна на банките и необходими ли са изобщо промени?

В момента, когато се каже „търг“, всеки си представя съдебен изпълнител. Има обаче и друг тип търгове, които са доброволни и при тях нещата се случват. Трябва да има промяна що се отнася до търговете на съдебните изпълнители. Тази промяна няма как да не стане, защото това ще помогне на банките да участват по-активно в този пазар. Ще помогне и на частните съдебни изпълнители, а най-много ще помогне на собствениците. Когато има хора с възможност да финансират една такава покупка, а не задължително да разполагат с кеш, тогава много по-спокойно и разумно би се участвало на търг.

В момента на търговете играят т. нар. „лешояди“. Има такива хора, има и такива фирми с достатъчно пари. Те изчакват, внимателно наблюдават и придобиват имоти на много ниска стойност. Това е напълно законна дейност със спекулативна цел. Тези „лешояди“ биха намалели, ако на търговете има възможност да участват и други хора и да си финансират сделките.

– В момента също има финансиране на търгове от банки, поне в някакви начални форми…

Който закъснее, той ще вземе по-малка част от пазара. Надпреварата едно време беше за раздаване на кредити за всеки, който има пулс, както в едно интервю каза Ренета Инджова за кредитирането в Америка, което важи и за България. Сега обаче банките трябва да започнат да дават пари на хората, които имат желания, намерения и възможности. Човек, който е отишъл на търг, той си е направил много внимателно сметката докъде може да стигне.

– Като заговорихте за „лешоядите“, в края на 2010 г. бяха приети едни изменения на ГПК във връзка с офертите. Вече участниците в търговете не могат да оттеглят офертите си до намирането на купувач. Така се елиминира възможността за подаването и оттеглянето на нереално високи оферти, така че купувач да бъде някой участник с нереално ниска оферта. Това не отдръпна ли една част от тези „лешояди“?

Честно казано търговете от страната на купувача за мен не са детайлно познати и не бих могъл да коментирам. Мога да коментирам обаче личен опит. Преди три години държавното изпълнение правеше един търг, на който за първи път видях как с 5 хил. лева в брой се отказва наддавател. Ставаше въпрос за един промишлен имот във времето, когато търговете бяха екзотика. Ако има и други хора, ако има пазарност, нещата ще са по-добре и за собствениците, и за банките.

В момента съдебните изпълнители няма на кого да продават, правят първо, второ, трето обявяване, но никой не може или не иска да купи. Ние пътуваме само с лична карта, смятаме, че нямаме граници, а същевременно поставяме граници между себе си и добрите практики. Не става въпрос само за търговете. Трябва да престане да съществува тезата, че където започва България, свършва логиката.

– Да минем и на темата за измамите с имоти. Какви са най-популярните схеми за измами?

Смея да кажа, че не знам какво означава това „имотна измама“. Имотната измама най-общо казано е да придобиеш по измамен или незаконен начин имот. Най-масовата имотна измама е отчуждаването на земите на собствениците от държавата. Това е отнемане за смешни цени, но то не се нарича имотна измама.

Много често се срещат измами между роднини и съсобственици. Най-много се лъжат роднините. Най-често обаче четем във вестниците и гледаме по телевизиите за възрастни хора, които са подписали нещо и то е довело до това да им бъде отнет имота. Може да ви скандализирам, но в голяма част от тези случаи жертвите много добре са знаели какво подписват. Ако се проследят част от много тиражираните случаи, разкрива се че всъщност „жертвата“ е взела няколко хиляди долара или евро и после мисли да се откаже от ангажимента, който е поела, защото парите или ги е похарчила, или дала на роднини.

В България освен това много лесно се фалшифицират документи. Всеки може да си купи лична карта за часове, лесно се правят удостоверения за наследници. По-лесно се правят новите нотариални актове, при старите е по-трудно, защото по-трудно се намира хартията. Виждал съм така добре направени документи, че по никакъв начин това не може да се разкрие. Последната стена, в която се удрят поредицата от фалшиви документи, е нотариусът. Бяха обвинявани много нотариуси, че участват в подобни схеми за имотни измами, за голяма радост на част от тях са им отнети правата. Другите започнаха много да внимават и взеха сериозни мерки. Рязко намаля възможността различни фалшиви документи да се приемат, но други документи се проверяват трудно. Например, пълномощно, което е направено от кмета на някое село.

Имаше случаи и на заменяни нотариални актове в архива на Софийския градски съд, които бяха широко отразени в медиите. Така са придобити много имоти. По подобен начин беше направена и сделката с фалшивия подпис на Бойко Борисов за имот от 12 дка, където трябваше да се строи детска градина „Златното пате“. Покрай нея изплуваха и сделки с други 15 големи имоти.

Преди години се опитахме да направим една инициатива собствениците да заявяват до териториалните дирекции на Националната агенция за приходите (НАП) да не се издават данъчни оценки за имотите им. Това обаче означаваше да вменим на данъчните служители да са един вид пазители. Когато тези искания не са много, подобна инициатива също би проработила срещу имотните измами. Когато обаче имаме един голям район и молбите за неиздаване на данъчна оценка станат много – налага се всяка данъчна партида да се проверява. Това е сложно да се случи, но пък успяхме да спрем много опити за данъчни оценки с фалшиви лични карти.

Искам само да разкажа как някога хората са „вписвали“ имотите си. Ако някой иска да продаде имот, купувачът му брои парите и след това и двамата са отивали в кръчмата. Този, който е продал, черпи и така се знае кой на кого е продал. В съзнанието на малкото поселище остава това – че някой е продал имот на някого и е черпил. Това е т. нар. народно вписване. В по-малките градове ако някой иска да провери някакъв имот, освен администрацията и всички документи в много случаи отива и пита и комшията. Това обаче не важи за София, за големите градове, за курортните комплекси. Представяте ли си как в едно село със 150 души население би могла да се случи имотна измама? Почти невъзможно е, защото се знае кой, кога и какво е купил, кой на кого е роднина. Комбинацията от фалшиви документи, които се създават, сменят точно това – родство и собственост.

За да се избегне тази подмяна, ние правим един онлайн инструмент – ИмотиГард, който беше действащ през 2005 г., но го спряхме. Тогава той беше замислен като регистър на всички имотни измамници. От 2000 г. официално събираме информация от обществено достъпни източници. Сайтът обаче го спряхме, защото трябваше да публикуваме лични данни. Оттогава мислим как да направим нещо, което хем да не ползва лични данни, хем да работи. Така стигнахме до идеята собствениците да могат да вписват с точен административен адрес имоти, които не продават, чрез електронен подпис или идентифициране с кратко съобщение.

Административният адрес не е нещо тайно и освен това е непроменима информация. Инструментът ще дава възможност на всички, които искат да купят имот, да направят справка по адрес дали същият този имот не е възбранен от собственика му.

Собствениците ще могат да вписват и имоти, които не се дават под наем или аренда. Огромно количество земя се обработват без никакви правни основания и се взимат буквално тонове пари. Собствениците на земи ще могат да ги вписват в този регистър по кадастрален номер и това би могло да създаде сериозни проблеми на хора, които незаконно получават субсидии.

Ще могат да се вписват и сключени предварителни договори за продажба на имот. В днешно време, когато един строител изпадне в затруднение, той би посегнал първо към имотите, за които е сключил само предварителни договори – дали да ги продаде, или да ги ипотекира. Има много хора, които са платили 30-40-50% от цената на жилищата и „изгоряха“. Едно вписване на предварителен договор в подобен обществено достъпен инструмент би дало възможност на всеки кредитор или купувач да види дали за предлаганите имоти няма вписан предварителен договор.

Ще се даде възможност за вписване и на оттеглените пълномощни. Това е един голям проблем, с който се сблъскаха и много чужденци. Те бяха наели консултанти, а в последствие по финансови причини оттеглиха пълномощните. Заверено копие от едно такова пълномощно обаче би могло да се използва за измами.

Подобен регистър ще пускат и нотариусите, но той ще е за вътрешна употреба. Достъп до него ще имат и банки, както и големи магазини, където се отпускат кредити. Това е добра инициатива, но има нужда и от един обществено достъпен регистър, който да е в услуга на собствениците. Като информация от тези собственици, които се вписват с SMS, ще искаме само телефон и електронна поща. Планираме да открием и офис, така че собственици физически лица да идват и да вписват имотите си в този регистър, както и да правят консултации.

– Смятате ли, че информацията в този SMS за вписване на имоти в регистъра – телефонен номер и електронна поща – е достатъчна, за да гарантира истинността на вписаните данни? Всеки може да си купи телефон и да си регистрира електронна поща.

Да, защото всеки, който си купува телефон, си оставя личните данни. Много номера бяха купени покрай телефонните измами, затова беше въведено изискването зад покупката на всяка една сим карта да стоят лични данни. Хората вече имат възможност и да запазват телефонния си номер, а не всеки месец да си купуват нови и нови сим карти. А и електронният подпис не е нещо екзотично и ще става все по-масов.

Да уточня обаче нещо друго. Ние не регистрираме собственост, а отговорността към собствеността. Една грешка, която в другите регистри може да доведе до прехвърляне на собственост, тук не може да доведе до някакви последствия. Има разбира се възможност някой да впише чужд имот. Ако обаче използвайки този регистър някой направи нещо нередно, той ще си понесе отговорността. Интернет не е толкова анонимен, колкото си мислим, всеки може да бъде идентифициран чрез IP адрес.

– Кои хора най-често стават жертви на имотни измами?

Най-често това са беззащитните хора – социално слабите, болните, социално отритнатите, семейства, останали без препитание. Да дам един пример. Преди 4 години в столичния ж. к. „Свобода“ се опитвахме да съберем информация за 14 човека, които условно ще нарека кварталните пияници, но със собственост. Идеята беше да им кажем да внимават, защото в квартала върлуваха две банди. След година и половина петима от тях вече бяха с отнети имоти по схемата с размяна с по-малък имот и доплащане. Всички доверчиво си прехвърлиха имотите преди да са получили обещаното.

По-бедните семейства обикновено остават без имоти заради изтеглени кредити. С една запис на заповед и много висока лихва се стига лесно до съдебно изпълнение.

Други лесни жертви са психично болните хора, на които не им личи. Свикнали сме да си мислим, че тези хора се намират в заведения за принудително лечение. Стресът обаче вкара много хора в неадекватно състояние. Точно тези хора, които аз наричам психично различни, много лесно може да бъдат измамени дали чрез съдружие в бизнес, дали заради ипотека. Има достатъчно интелигентни начини такива хора да бъдат измамени и собствениците дори не се чувстват излъгани, а смятат, че са взели неправилни решения.

Ангел Ангелов е консултант по придобиване и управление на проблемни недвижими имоти и активи. Той е сред учредителите на Българската асоциация на ощетените собственици на недвижими имоти, избран е и за председател на управителния съвет на организацията. Ръководител е на проекта „Национален граждански регистър за защита на недвижимите имоти и собствеността – ИмотиГард ”.

http://www.investor.bg

бутон за споделяне

Кратък URL: http://www.sobstvenik.com/?p=3998

Създадено от на февр. 3 2012. Част от Закони, Новини. Може да се абонирате за коментарите към тази статия чрез RSS 2.0. Коментарите и пинг в момента са спрени.

Коментирането е спряно

Фирмено разузнаване онлайн!

Търсене в архива

Бюлетин

Фото галерия

Фирмено разузнаване онлайн!
Вход | Designed by Gabfire themes